Каждый объект недвижимости имеет 2 основные вида стоимости – рыночную и кадастровую. По одной жилье продают, а вторую – используют в качестве базы для налогообложения. При этом важно четко понимать, чем именно отличается кадастровая стоимость от рыночной. Разница между этими понятиями затрагивает целый ряд аспектов – критерии оценки, факторы, порядок расчетов.
В чем разница между кадастровой и рыночной стоимостью недвижимости?
Под рыночной стоимостью понимают наиболее вероятную цену, по которой объект недвижимости будет продан в конкурентных условиях. При ее подсчете не учитываются налог и затраты на заключение сделки. Определить этот параметр может сам владелец объекта или риелтор. Также это вправе сделать участник саморегулируемой организации оценщиков.
Под кадастровой стоимостью жилья подразумевают показатель, который устанавливается путем проведения государственной оценки. Прежде всего, этот параметр нужен для расчета налогов. Его определяет и устанавливает Росреестр. Итоговые оценки заносятся сотрудниками этой организации в Единый государственный реестр недвижимости.
Цель
Оценка рыночной стоимости квартиры требуется в таких случаях:
- купля-продажа недвижимости;
- получение недвижимости по наследству;
- страхование;
- решение спорных вопросов;
- оформление кредита под залог недвижимости, включая ипотеку;
- определение цены имущества банкрота;
- установление стоимости полученных ценностей;
- оценка стоимости неденежных вкладов в уставной капитал.
Кадастровый показатель рассчитывается в таких случаях:
- определение размера налога на объект недвижности;
- определение налога при купле-продаже, обмене, аренде жилья;
- установление цены при обмене объекта на другие;
- оформление наследства;
- заключение договора дарения на недвижимость.
Критерии оценки
При определении рыночной стоимости требуется принимать во внимание следующие критерии:
- рыночная конъюнктура, спрос и предложение на такие объекты;
- местоположение жилья;
- уникальность жилья, разновидность строения, спрос на серию дома;
- наличие транспортной инфраструктуры и планы по ее развитию;
- экологическая ситуация;
- наличие коммерческой и социальной инфраструктуры – школ, поликлиник, парков.
Если рассматривать кадастровую стоимость, важно отметить, что она имеет не так много общего с рыночной. Ключевым критерием определения этого показателя считается сумма затрат на строительство за вычетом размера износа строения.
Этапы проведения оценки
Существуют некоторые отличия в порядке определения показателей. Для оценки рыночной стоимости требуется сделать следующее:
- заключить соглашение о проведении оценки;
- подобрать метод оценки;
- собрать и проанализировать информацию, провести требуемые расчеты;
- определить итоговую стоимость объекта;
- составить отчет.
Для оценки кадастрового параметра нужно сделать следующее:
- подать в Росреестр заявление о регистрации объекта недвижимости и другие необходимые бумаги;
- провести проверку;
- одобрить заявление;
- включить объект в очередь;
- утвердить оценку;
- внести информацию в ЕГРН;
- выдать кадастровый паспорт.
Что влияет на цену
Рыночный показатель зависит от следующих факторов:
- площадь объекта недвижимости, количество комнат;
- этажность строения и расположение квартиры на конкретном этаже;
- наличие лифта;
- планировка – может быть типовой или индивидуальной;
- техническое состояние, наличие современного ремонта;
- соотношение общей и жилой площади;
- размер кухни;
- совмещенный или раздельный санузел.
Также параметр зависит от целого ряда второстепенных показателей. К ним относят вид из окон, высоту потолков, наличие балкона. От рыночной стоимости зависит цена, которую покупатель готов заплатить за объект недвижимости.
Переоценка
В отдельных случаях полученное значение можно оспорить. Это рекомендуется делать через комиссию или в судебном порядке.
Через комиссию
Специальная комиссия находится в Росреестре. Чтобы обратиться в нее, стоит подготовить следующее документы:
- заявление;
- выписка о кадастровой стоимости – ее можно взять в МФЦ;
- отчет об оценке – его составляет профессиональный оценщик к моменту проведения кадастровой оценки;
- правоустанавливающие документы – при этом требуется актуальная выписка из ЕГРН и основание появления прав.
Документы можно подать лично или отправить по почте. После чего они направляются в орган, который проводил оценку. Затем назначается дата рассмотрения вопроса. О дне проведения заседания комиссии сообщают заявителю. Решение принимается сразу. В случае положительного результата сведения передают в Росреестр. При отрицательном решении требуется оспаривание в судебном порядке.
Суд
Чтобы обратиться в суд, требуется составить исковое заявление и подготовить такой же пакет документов. Такие дела рассматриваются в инстанциях общей юрисдикции. При этом требуется уплатить государственную пошлину в размере 300 рублей.
Суд будет рассматривать дело лишь в том случае, если оно правильно оформлено, а поданные документы не содержат неточностей. При наличии ошибок судебная инстанция оставит иск без движения или возвратит его заявителю.
Если суд принимает положительное решение, его нужно предоставить в Росреестр. Затем соответствующие правки попадут и в ЕГРН.
Как получить сведения о кадастровой стоимости жилья?
Если кадастровая стоимость уже внесена в Росреестр, ее можно узнать следующими способами:
- Сделать запрос в реестровый орган. Письменное заявление можно подать в Росреестр, МФЦ или в кадастровую палату. Запрос будет обработан в течение недели.
- Сделать запрос на сайте Росреестра. Его можно подать в электронном виде. Получить нужную информацию удастся в течение 3 суток.
- Сделать запрос на специализированных сервисах. В этом случае можно получить нужные сведения в течение получаса.
Где и как можно рассчитать кадастровую и рыночную цену жилья?
Кадастровую стоимость невозможно рассчитать самостоятельно. Дело в том, что доступ к требуемой документации имеют только сотрудники Государственного Кадастра недвижимости. К тому же критерии оценки периодически меняются.
Получить информацию из Кадастра можно так:
- через сайт Росреестра;
- через Интернет, используя кадастровый паспорт на объект недвижимости;
- по кадастровому паспорту, который выдается в БТИ.
Рыночную стоимость можно определить такими методами:
- Анализ дохода. Этот вариант базируется на ликвидности жилья.
- Анализ затрат. При этом рассчитываются вложенные в строительный объект средства. Такой метод обычно применяется для объектов незавершенного строительства.
- Сравнительный анализ. Этот метод базируется на учете многих факторов, влияющих на итоговый показатель.
В заключение
Рыночная и кадастровая виды стоимости считаются важными показателями в оценке жилья. При этом они отличаются по целям использования и способам расчета. Потому значения получаются разными.
Рекомендуем также почитать
В чем отличия между апартаментами и квартирой, их плюсы и минусы
В чем отличия между ипотекой и кредитом, что лучше и выгоднее брать
В чем разница между задатком и авансом, отличия при покупке недвижимости
В чем отличия между ТСЖ и управляющей компанией, есть ли разница и сравнение
В чем отличия между договором найма жилого помещения от аренды, сравнение
В чем разница между местом жительства и местом пребывания, что значат понятия
В чем отличия между понятиями лизинга и аренды имущества – сравнение
Разница и сходства понятий субъект и объект, чем отличается
