В чем отличия между договором найма жилого помещения от аренды, сравнение

Люди, которым требуется помещение, могут брать его в аренду. При этом существуют разные варианты таких соглашений. Чтобы правильно составить его, требуется разобраться в отличиях найма от аренды жилого помещения. Для этих видов соглашений характерны разные виды участников, сроки действия, правила оформления. Также они отличаются по необходимости регистрации в государственных органах.

Определение понятий

Обыватели часто путают терминологию. Потому перед заключением того или иного соглашения важно разобраться в понятиях. Понятие найма применяется, если помещение передается в пользование физическому лицу. При этом аренда подразумевает передачу имущественного объекта юридическому лицу.

Наем подразумевает отражение в письменном виде. При этом аренда базируется на устных или письменных договоренностях. Если ее срок составляет больше 1 года, требуется регистрация в государственных органах.

Чем отличается аренда жилья от найма

Рассматриваемые понятия имеют много отличий. При этом разница между ними затрагивает участников соглашений, сроки заключения договоров, правила оформления.

Основное отличие

Главным отличием считается то, что наем предусмотрен между физическими лицами. При этом отношения аренды возможны между физическим и юридическим лицом. Также субъектами договора могут только юридические лица.

Есть некоторые отличия и в объектах. Наем касается исключительно жилых помещений. Объектом аренды бывает жилое, складское или коммерческое помещение.

Стороны договора

Сторонами найма выступают только физические лица. В таком соглашении собственник или уполномоченное им лицо именуется наймодателем. При этом лицо, которое хочет снять жилье, выступает как наниматель.

Если сторонами договора являются физическое и юридическое лицо или две компании, требуется применять аренду жилья. При этом лицо, сдающее помещение, называется арендодателем, а тот, кто снимает его, – арендатором.

Форма договора

Соглашения рекомендуется заключать в письменной форме. Нарушение этого правила создает определенные сложности при возникновении споров. К тому же несоблюдение формы заключения договора часто приводит к признанию сделок недействительными.

Заключение и регистрация

Если договор аренды заключен позднее 4 марта 2013 года и срок действия превышает 1 год, то его обязательно требуется регистрировать. Договор найма жилья не требует обязательной регистрации. Однако участники могут добровольно зарегистрировать документ в государственном органе.

Сроки

Срок аренды определяется сторонами. Если он не установлен, то соглашение считается заключенным на неопределенный период времени. В такой ситуации стороны могут в любое время отказаться от соглашения. При этом важно предупредить вторую сторону минимум за 3 месяца. Максимальный период времени законодательными актами не ограничивается.

Условия расторжения

Аренду можно расторгнуть по инициативе сторон. Это требуется делать в судебном порядке. Арендодатель может потребовать расторгнуть соглашение, если арендатор делает следующее:

• нарушает правила пользования имуществом;
• значительно ухудшает состояние имущества;
• больше 2 раз подряд нарушает сроки внесения арендной платы;
• не выполняет капитальный ремонт в установленные сроки.

Арендатору разрешается в судебном порядке расторгать соглашение в таких ситуациях:

• арендодатель не предоставляет имущество в пользование или создает препятствия к его эксплуатации;
• имущество обладает существенными недостатками, которые не дают им пользоваться и не были известны на момент заключения соглашения;
• арендодатель не проводит капитальный ремонт в установленные соглашением сроки;
• имущество стало непригодным к использованию не по вине арендатора.

При этом договор найма может быть расторгнут нанимателем в любое время с согласия людей, которые с ним проживают. При этом наймодателя требуется известить минимум за 3 месяца.

Наймодатель уполномочен прекратить договор в судебном порядке в таких случаях:

• невнесение нанимателем платы за жилье за 6 месяцев;
• нарушение сроков платы в течение 2 месяцев подряд в случае краткосрочного соглашения;
• разрушение или порча жилого помещения нанимателем.

Налоги

Тема налогообложения считается достаточно сложной. При этом имеет значение, какой именно договор рассматривается и кто выступает субъектом – человек или компания. Согласно общему правилу, доходы наймодателя облагаются по общей ставке 13 %.

Доходы физических лиц от сдачи имущества в аренду облагаются НДФЛ. Если их получают лица, которые не являются индивидуальными предпринимателями, им требуется платить налог в размере 13 %. Для юридических лиц предусмотрены НДС, налоги на имущество и на прибыль.

Что такое субаренда и поднаем

Эти понятия часто встречаются, особенно при необходимости исключения контакта владельца и лица, живущего в квартире. Арендатором-посредником выступает риелторская компания или иное доверенное лицо.

Существует ряд обязательных условий подобных соглашений. Так, собственник должен дать согласие. Помимо этого, срок субаренды не должен превышать период аренды. Это же касается договора субнайма. При досрочном расторжении найма поднаем тоже прекращается автоматически.

Преимущество заключения нового договора на съем жилья

При наличии соглашения найма и его завершении у нанимателя квартиры имеется особое право заключения договора на новый период времени. Эта норма не может отменяться в тексте соглашения между наймодателем и нанимателем. Если собственник жилья решил его больше не сдавать, он должен известить об этом нанимателя за 3 месяца до завершения действия соглашения. Если наниматель не будет своевременно проинформирован и добровольно не откажется от съема жилья, после завершения срока действия договора найма он считается перезаключенным на такой же период.

Если наймодатель своевременно предупредил нанимателя о том, что не планирует больше сдавать жилье, то он не вправе делать это в течение года. Если квартира все же будет сдана, последний наниматель может оспорить договор в судебной инстанции и потребовать возмещение убытков. Но на практике доказать что-либо бывает сложно. Собственник жилья и квартиранты могут заявить, что жилье передано безвозмездно на основании дружеской или родственной договоренности.

Для преимущественного перезаключения аренды характерны некоторые отличия:

1. В документе можно исключить условия преимущественной повторной аренды. К тому же арендатор должен уведомить собственника помещения о намерении перезаключить договор.
2. Срок уведомления рекомендуется указывать в договоре аренды. Если такого пункта нет, допустим любой разумный период вплоть до окончания действия соглашения.
3. По истечении договора и при отсутствии заявленных намерений сторон, которые демонстрируют прекращение последующих отношений, действие соглашения возобновляется.

Последствия неправильного названия договора

Если в договоре физического лица указано «аренда жилого помещения», существует вероятность, что при возникновении спора бумага может быть признана недействительной. Потому важно придерживаться терминологии.

Сравнительная таблица

Основные особенности рассматриваемых соглашений приведены в таблице:

В заключение

Аренда и наем имеют целый ряд особенностей. Отличия затрагивают участников сторон и сроки действия. Также есть некоторая разница в правилах оформления и расторжения соглашений.

Рекомендуем также почитать

В чем отличия между понятиями лизинга и аренды имущества – сравнение В чем отличия между договором купли-продажи и договором поставки Чем кредит отличается от лизинга – сравнение понятий простым языком и что лучше В чем отличия между договором подряда и договором оказания услуг, сравнение В чем разница между местом жительства и местом пребывания, что значат понятия В чем разница между прокатом и арендой, есть ли отличия в договорах В чем разница между соглашением и договором, есть ли отличия и сравнение В чем отличия между договором и сделкой, есть ли сходства и сравнение